在住房研究中，维也纳占据着特殊地位。维也纳被视为去商品化的典范和社会住房之都。例如，《卫报》如是报道：“如果你认为人人享有体面的住房是一个遥不可及的梦想，那就看看维也纳吧。”《纽约时报》将维也纳称为“租客的乌托邦”。
社会住房通常可以从如下维度进行定义：住房租金水平（低于市场水平）、住房供给类型（例如政府、非营利组织或其他不以营利为目的的供给方）、住房供给补贴以及住房分配标准。根据具体情况，通常使用其中一个或多个维度进行定义。
维也纳的独特之处在于其庞大的社会住房存量。全市100万套住房存量中，约43%属于社会住房。其中，约一半是市政住房，为市议会所有和管理。另一半则由限制利润的住房协会所有和管理（下文称为限利房），允许赚取少量利润来维持运营。维也纳的社会住房不仅面向低收入人群，也面向中产阶级甚至部分中上阶层家庭。
维也纳社会住房的最显著的特点之一是租金低。社会住房的租金水平明显低于私人租赁市场：限利房与市政住房的新出租单元租金比市价低约30%。最近一项研究表明，社会住房的供应也抑制了私人租赁住房市场的租金水平。维也纳租房平均价格约为伦敦、巴黎或都柏林租房者的三分之一。难怪维也纳蝉联全球最宜居城市桂冠。
与此同时，与一般人的想象相反，维也纳社会住房质量通常更高，特别是限利房。
维也纳的社会住房起源于1920 年代“红色维也纳”的市政社会主义，当时，维也纳挤满了因哈布斯堡王朝崩溃而流离失所的人们。社会民主工党制定了影响深远的社会政策，旨在改善工人阶级的生活状况。兴建社会住房理念是建造价格实惠、卫生美观的住房。美丽的权利不应该只属于富人。建设社会住房的资金主要来自香槟或骑马等奢侈品的专项税。到1934年纳粹政变爆发时，维也纳已建成6.5万套社会租赁住房。
最著名的“红色维也纳”时期建设的社会住房——19 区的卡尔·马克思大院，看起来更像是城堡或修道院。
维也纳大多数的市政住房建于二战之后，不像美国或欧洲类似的开发项目那样背负贫困和犯罪的污名。如今，社会民主党依然执政，社会住房供应仍在继续，尽管形式发生了变化。自1980年代以来，市政住房建设有所减少，而限利房则有所增加。社会住房相当一部分资金来自维也纳就业人口工资中 1%的税款。
维也纳社会住房另一个显著特点是其卓越的稳定性。私有化给伦敦、柏林等欧洲大城市的社会住房造成了巨大冲击，但在维也纳，其影响却要温和得多。尽管21世纪初，奥地利保守/右翼联合政府将联邦所有的住房协会出售给金融投资者，这影响了维也纳的社会住房存量。与此同时，在1990年代，联邦政府为限利房的租户引入了购买权。但是，相对而言，维也纳社会住房的数量并未减少，自1990年代以来至今一直保持着稳定的住房市场份额。
剑桥大学土地经济系的贾斯汀·卡迪 (Justin Kadi) 认为，维也纳社会住房的稳定性表现为四个维度：1）社会住房在整体住房结构中的份额保持稳定或增长；2）没有显著的存量房私有化；3）新建房中有大量社会住房；4）社会住房租户没有过度集中于低收入者。
社会住房类型
维也纳的社会住房植根于奥地利的住房体系。奥地利可谓是保守—法团主义住房体系的典范，其租赁市场规模庞大。2020 年，奥地利的住房自有率约为48.8%，是欧洲住房自有率最低的国家之一。与此同时，奥地利的社会住房比例约为 23.5%，是最高的国家之一。
维也纳社会住房包括两种类型：由维也纳市议会所有和管理的市政住房与由住房协会所有和管理的限利房。两者都不由市场定价，主要面向中低收入家庭。就具体定价机制而言，两种社会住房不同。限利房的租金基于成本，反映了开发项目的总成本（包括融资、土地和建筑成本）。市政住房的租金由市政府根据联邦租金监管法制定。市政住房的平均租金约为每平方米3.97 欧元（净租金，不含水电费和税费），限利房的平均租金为每平方米 4.84 欧元。相比之下，私人租赁住房的平均净租金（不含水电费和税）为 6.34 欧元/平方米，比限利房高 31%，比市政住房高 60%（2016 年数据）。
至于社会住房面向的目标人群，两种社会住房对新租户均设有最高收入限制。不过，上限设定得相当高，以确保社会混合，而不仅仅面向低收入家庭。但实际上，限利房面向的目标人群收入通常更高。原因在于，对于大多数限利房单元来说，租户必须支付首付才能入住（构成土地、融资和建筑成本的一部分）。市政住房不存在首付要求。这使低收入人群更难获得限利房。如果首付超过一定数额，租户可以在5 年后通过购买权购买该单元。无论是市政住房还是限利房，租户原则上只能分配到与当前家庭规模相符的单元（每人一间），但也存在例外情况。市政住房的潜在租户还需要证明有住房需求（例如，前住所过度拥挤、无自住住房的单亲家庭、需要不同公寓的老年人或残疾人）。此外，还有一部分市政住房专门针对曾经的无家可归者。
社会住房的规模
社会住房是维也纳最大的住房类型。2020年，社会住房约占所有住房数量的 43.3%，其中市政住房和限利房各占约一半（分别为 21.9% 和 21.4%）。私人租赁住房是维也纳第二大住房类型，约占 32.4%。自有住房（主要为公寓而非独栋住宅）约占 20.4%。
如下图所示，维也纳社会住房的比例在2001年至 2011年间有所下降，但在2011-2020年间略有增加，因此，将 2001 年与 2020 年进行比较时，社会住房比例在总体上保持稳定。自2001年以来，维也纳私人租赁住房市场略有下降，而自有住房增长较为显著，从17.5%增长至 20.4%。
从绝对数量来看，维也纳社会住房的数量一直在增长。2001年，维也纳约有30.2万套社会住房，而到2020年，这一数字已增至约39.7万套。仅在20年间，该社会住房增长了23.9%。绝大多数新增住房来自限利房，增长了约75%，从2001年的11.2万套增至2020年的19.6万套。
社会住房的私有化
与柏林、伦敦或阿姆斯特丹等其他欧洲城市相比，维也纳社会住房私有化现象规模不大。维也纳社会住房的私有化主要有三种类型。首先，出售所谓的非典型的市政住房。这些住房原为私人所有，后由市政府通过捐赠或遗赠获得。大约有39个地产中的500套住房被出售。其次，21世纪初，在右翼联邦政府的领导下，原本属于联邦政府的限利房协会被出售，奥地利约有6万套住房被私有化。第三，通过购买权，限利房存量在持续私有化。租户可在10年后（最近更改为5年后）获得其住房。入住后最长20年，他们可以购买该住房。购房后，其未来出售和用作私人租赁单位受到相关规定的制约。并且这些规定最近有所收紧。维也纳每年约有800套住房以这种方式出售。虽然通过这三种私有化方式减少了社会住房存量，但与总体存量相比，社会住房的私有化仍然有限。此外，由于新建住房的持续供应，社会住房占比相对稳定，但绝对数量仍在增长。
新建社会住房
社会住房在维也纳的新建住房中占很大比例。2012年至 2018年间，超过 60%的住房单元属于限利房。与过去二十年相比，这一比例大幅增长，当时社会住房的比例约为 40%（21 世纪初）和30%（1990年代）。因此，社会住房不仅没有像许多其他欧洲城市那样出现新建住房数量的下降，反而实际上增加了其重要性。值得注意的是，从 1990 年代到 21 世纪初，市政住房的比例有所增加，但此后一直没有增加。这与维也纳市政府决定自 2004 年起停止新建市政住房项目有关。随后，新建社会住房被限利的住房协会接管。2015 年，维也纳市宣布将重启市政住房计划，并在 2025 年前新建 4000 套住房。不过该计划的影响有限，因为考虑到维也纳市目前的住房建设规模，这4000 套住房甚至无法维持市政住房在整体住房结构中的相对份额。
社会住房租户的收入状况
理解维也纳社会住房理念的关键概念之一是社会可持续性，奥地利建筑评论家麦克·诺沃特尼说道：“为了避免贫民窟的出现及其带来的代价高昂的社会冲突，维也纳积极致力于让来自不同背景、不同收入水平的人在同一社区内融合居住。 社会住房并非只为穷人而设。”
因此，维也纳的市政住房和限利房租户的社会经济状况较为混合，不仅因为两种住房规模相当大，而且因为两者的收入上限设定相当高。2015 年，收入上限进一步提高，使中等收入家庭更容易获得社会住房（同时出台了新规定，优先考虑在维也纳居住时间较长的居民）。与限利房相比，市政住房传统上容纳了更多的低收入家庭。然而，两者都有来自各个收入群体的家庭。
如下图所示，2011 年，约 40.2%的市政住房租户来自收入第一个四分位。在限利房中，这一比例明显较低，约为14%。不过，两种社会住房的多数租户都来自收入较高的五分之一人群，在市政住房中，这一比例约为 60%，而在限利房中，这一比例甚至超过 85%。两种社会住房也有相当一部分租户来自收入最高的两个四分位，尽管他们在限利房中占有更大的份额。
综上所述，在21世纪的前二十年里，维也纳的社会住房比例保持稳定，绝对数量增长较为显著；维也纳住房私有化现象并不明显；1990 年代和21世纪初，维也纳社会住房在新建住房中的占比约为30%，而在过去十年，这一比例已增至 60%以上。维也纳的社会住房表现出显著的稳定性，与欧洲许多国家社会住房衰落的现象和趋势相悖。
维也纳的经验之一是政策至关重要。通过长期致力于社会住房建设与有限的私有化，住房可以变得更好、价格更可承受。维也纳通过政策选择，成功建立了一套住房供应制度，相比比其他欧洲城市，维也纳将住房作为基本需求放在首位。
当然，维也纳社会住房体系也存在不少问题。其中一个问题在于可得性。尽管60%的维也纳居民居住在社会住房，但这仍然将这座城市80%的人口排除在外。只有在维也纳永久居住两年的人才可以申请社会住房，而居住在私人租赁住房的人则面临与其他欧洲城市租房者类似的问题，诸如租金上涨、租房负担过重、住房不安定等问题。
在一个如此大比例的住房通过官僚手段而非市场分配的体系中，分配是一个微妙的问题。申请人可以登记一个候补名单，综合考虑他们的住房需求、居住状况以及收入。住房协会通过自己的渠道分配部分存量住房，这使得整个体系更加复杂。此外，部分住房协会的存量住房要求租户支付首付，这可能构成财务障碍。总的来说，社会住房分配体系很复杂，而且往往优先考虑那些熟悉体系和在城市居住时间较长的人。