随着中国城市从增量发展进入存量更新的阶段，在老旧小区亟待改造、城市功能有待完善等“中年病”的困扰下，“画上绣花”的城市更新模式成为了中国城市开发新的打开方式。
新的浪潮正在悄悄改变着我们的城市的模样。
相较于过去简单粗暴的“圈地盖楼”、争抢土地储备的发展模式，随着中国城市从增量发展进入存量更新的阶段，在老旧小区亟待改造、城市功能有待完善等“中年病”的困扰下，“画上绣花”的城市更新模式成为了中国城市开发新的打开方式。
“什么是城市更新？”
城市更新是将城市建成区中已经不适合时代要求和经济发展、不满足人民生活的片区或物业，进行有机会、有意识的治理、提升、重塑活动。从经济学角度看，他是一个土地价值不断变化、价值逐步得以实现的过程。
城市更新包括两方面的内容：一方面是硬件的更新，即对建筑物等物理实体的替换或改造；另一方面是软件的提升，即通过对空间功能和内容的更替，及对生态、文化等环节的延续与改造，实现社会功能结构、城市历史文化、市民精神情感等软件的延伸与更新。
城市更新着眼点在于优化城市功能配置、改善城市空间品质，其核心目的是通过改造，提升衰落的城区和物业，实现城市和社区的可持续发展、提高综合竞争力、提升土地价值，获得社会效益和经济效益。
城市更新的历史沿革
城市更新的核心在于变革，变革的根源在于产业功能和城市功能的演进，经济需求的背后是人的需求驱动。以人为本的城市更新理念，成为指导纽约、伦敦、东京等全球主要城市发展愿景的重要原则。
纵观全球，城市发展建设周期的循环更替，均受到产业变迁、经济兴衰的驱动影响。
第一、二次工业革命后，城市化进程在世界范围内加速。大量劳动力涌入工业发达地区，促使欧美许多城市急速扩张，带来人口密集、交通拥挤、环境污染等一系列问题。
第二次世界大战后，欧美国家许多城市毁坏严重，一些城市中心的人口和产业逐渐向郊区迁移，原有的市中心开始衰落。在此背景下，欧美国家率先开展了城市更新运动，从贫民窟等不良住宅区的拆除重建开始，逐步扩展到对城市其他区域的功能转换和改造更新。西方城市更新的基本理念，也逐渐从目标单一、效率优先的大规模拆除重建，逐渐转变为追求多元目标和丰富内容、并且具有人文色彩、强调公民参与、兼顾社会公平的小规模、渐进式的城市更新与社区发展。
中国的城市更新步伐，是随着城市次进程的不断推进而同步发展的。从旧城改造、城中村改造，到产业转型、产业升级带动区域转型，中国的城市更新内容在不断深化。
早在1980年代，北京、上海等城市尝试由政府下属开发公司进行旧房更新，但这一阶段受制于当时的市场环境，仅是简单的“填空补实”，旧城风貌变化不大、城市发展结构与形态没有质的提升。
上世纪90年代以来，随着经济井喷式增长，国家推行城市土地有偿使用政策，将市场力量和民间资本引入市场建设进程，商品房进入高速发展期。但这一时期的大规模、高速度的城市更新与城市扩张仍有较多问题，如对城市历史文化的关注不足，使得一些城市的文化特色消失。
新一轮的城市更新制度建设于2010年前后。关键节点分别有2010年广州的“三旧改造”特色城市更新；2015年上海“卓越的全球城市建设”发布并启动城市更新四大计划；以及2011年北京开始强调保护旧城、人口疏解，设立旧城为政策特区，并开始从“成片整体搬迁、重新规划建设”向“区域系统考虑、微循环有机更新”的转变。北京同时还通过政府主导，市场运作方式，加快棚户区改造和环境整治。
城市更新与产业升级、历史文化保护、区域综合整治等多因素、多方面密切结合、城市更新开始注重多方面理论的参与、政府的协调、以及平衡开发方与居民等不同群体的利益与需求，并开始寻求机制创新，以实现城市长远发展目标。
城市更新的实践
2017年底召开的十九大提出，人民对美好生活的向往是党的奋斗目标。而人本主义的城市发展，正是秉持尊重多元文化、包容城市多样性的原则，应该保护历史文化传统，改善居住空间环境，完善基础设施体系，提高城市运营效率，鼓励科技研发创新，培育新的经济增长动力，推动可持续发展，增加城市时尚和活力。
相应地，城市更新也可主要分为历史街区保护、棚改旧改、基础设施更新、建筑功能转换、工业遗址再开发、创新共享升级、城市填充、生态更新等实践类别。本文选取棚改旧改、建筑功能转换以及城市功能填充几点来着重说明：
棚改旧改
在快速的城市化进程中个，城市边界不断扩大，城市蔓延式发展进程中，在城市内部和城市边缘形成了了“城中村”。城中村在制度上受制于中国国有和集体二元土地制度，在城市功能和形象上滞后于时代发展步伐，在城市运营上游离于城市公共管理服务体系之外，在消费上因缺乏稳定收入造成生活水平相对落后，在区域价值上难以体现城市发展的红利，甚至有沦为贫民窟的危险。
棚改旧改的首要任务是改善居民的居住条件和环境。十八大以来，中国启动了大规模的棚改实施计划，成为推动中国城镇化进程走向深入，城镇化红利为低收入人群共享的重要举措。
20世纪70年代，英国格拉斯哥中心城区曾经历快速的空心化，政府启动了大规模的贫民窟住房更新计划。80年代开始，提供就业岗位、创造收入机会，解决社区问题，成为社区可持续发展的关键要素。英国的发展经验表明，城市宜居环境的营造，建筑空间形态的改变仅仅是第一步，机会均等、收入创造、劳动力供给侧改革，是城市更新更重要的任务。
建筑功能转换
城市产业和经济的跃迁迭代推动着城市功能的转换。一方面，城镇化进程推动着城市范围扩展，中心区域的土地资源稀缺，价值不断升高；另一方面，经济增长和产业结构升级影响着物业业态的供求关系。大规模的人口导入和聚集释放了住宅的需求，第三产业比重的提高增加了商务办公需求，电子商务的兴起让零售物业面临巨大压力，奥运会、世博会带来的酒店需求峰值回归平稳，消费升级让时尚和文化成为市场前沿，科技创新让千禧一代的崛起变得更具冲击力。
为实现土地高效集约利用、把握变化的市场脉络，城市旧有物业出现了业态变化和功能转换。传统酒店升级为主题设计酒店，购物中心中增加零售创业空间，购物中心改为写字楼，酒店改为写字楼或公寓，写字楼改成青年公寓，写字楼变身高端住宅。建筑使用功能的转换让低效或闲置资产迸发新的活力，提升资产运营效率，提高了资产价值。
沿用金融市场中的无套利均衡理论，建筑功能转换是推动市场实现功能均衡的有效市场力量。在政策和技术层面，也对城市规划的弹性空间、城市顶层设计的包容性、建筑结构的适应性改造设计提出了新的挑战。
城市功能填充
城市功能填充通过重大功能的导入，持续推动周边城市功能更新，为城市发展提高了新的经济增长点。有别于历史上的蔓延式城市扩展模式，在城市总体规划中预留行政办公区、重大赛事活动、大型主题公园、高等级峰会论坛等重大功能，让城市功能填充成为带动城市扩展、转移和发展的重大机会。
2012年伦敦奥运会促进了伦敦东部城区的发展。北京的2008年奥运会、上海2010年的世博会提升了城市的全球影响力，大大加快了北京北中轴线地区和上海黄浦江两岸的城市更新进程。上海迪士尼乐园、北京环球影城将改变城市的旅游客群结构，创造新的消费机会，对周边城市功能（如交通、商业、酒店、文化、娱乐等）产生深远的影响。北京通州城市副中心，雄安新区的规划以及APEC峰会、G20峰会等，都会对城市功能布局和结构体系产生深远的影响。